Retrait-gonflement des argiles : la nouvelle cartographie 2026 étend les obligations en Seine-Maritime et dans l'Eure

Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle cartographie nationale du risque de retrait-gonflement des argiles est entrée en vigueur, remplaçant celle qui servait de référence depuis 2020. Ce changement, en apparence technique, a des conséquences directes et immédiates pour tout propriétaire d'un terrain constructible non bâti, pour les notaires qui instrumentent une vente, et pour les professionnels de l'immobilier qui accompagnent leurs clients en Seine-Maritime et dans l'Eure. Le phénomène de retrait-gonflement des argiles, souvent désigné par son sigle RGA, concerne désormais une part sensiblement plus large du territoire national, et donc du territoire normand, qu'auparavant. GEO SEINE fait le point sur ce que cette évolution réglementaire change concrètement.

Comprendre le phénomène de retrait-gonflement des argiles

Le retrait-gonflement des argiles désigne un mouvement du sol provoqué par la variation de la teneur en eau des sols argileux. En période de sécheresse, l'argile se rétracte et perd du volume, tandis qu'elle gonfle à nouveau lors des périodes humides. Cette alternance de contraction et de dilatation exerce sur les fondations des constructions des contraintes mécaniques qui, avec le temps, peuvent provoquer des fissurations, des tassements différentiels, voire dans les cas les plus sévères des désordres structurels majeurs. Le phénomène s'est intensifié avec la multiplication des épisodes de sécheresse de ces dernières années, et les sinistres liés au RGA représentent aujourd'hui l'un des postes les plus coûteux pour le régime d'indemnisation des catastrophes naturelles. La Normandie, longtemps perçue comme relativement épargnée par rapport aux régions du sud et du centre de la France, n'échappe pas au phénomène : les plateaux limoneux à argile à silex du Pays de Caux, les argiles du Roumois et certains secteurs de l'Eure présentent des sols dont la sensibilité au retrait-gonflement est documentée depuis plusieurs années par les services de l'État.

Le cadre juridique posé par la loi ELAN

L'obligation de réaliser une étude de sol avant la vente d'un terrain constructible non bâti situé en zone d'exposition moyenne ou forte au RGA découle de l'article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, entré en application le 1er octobre 2020. Cette étude, dite de mission G1, doit être fournie par le vendeur et annexée à la promesse de vente comme à l'acte authentique. Elle vise à informer l'acquéreur sur la nature géotechnique du terrain avant qu'il ne s'engage, et non plus seulement après la survenance d'un sinistre. Cette même obligation s'applique aux constructeurs de maisons individuelles, qui doivent adapter les techniques constructives et les fondations au contexte géotechnique identifié. L'étude G1, une fois réalisée, conserve sa validité pendant trente ans dès lors que le terrain n'a fait l'objet d'aucun remaniement significatif, ce qui en fait un investissement dont l'utilité dépasse largement la seule transaction pour laquelle elle a été commandée.

Une cartographie nationale profondément renouvelée en 2026

C'est précisément le périmètre d'application de cette obligation qui vient d'être redéfini. Un arrêté du 9 janvier 2026 a établi une nouvelle cartographie nationale du risque de retrait-gonflement des argiles, entrée en vigueur le 1er juillet 2026 et venant remplacer le zonage fixé par l'arrêté du 22 juillet 2020. Cette actualisation intègre des données plus récentes sur la nature des sols et sur la sinistralité observée depuis six ans, une période marquée par plusieurs épisodes de sécheresse exceptionnelle. Le résultat est une extension sensible des zones classées à risque moyen ou fort : celles-ci couvriraient désormais environ 55 % du territoire national, contre 48 % avec l'ancien zonage, ce qui porterait le nombre de maisons individuelles concernées de 10,3 à 12,1 millions à l'échelle nationale. Concrètement, cela signifie qu'un terrain qui n'était pas soumis à l'obligation d'étude de sol avant le 1er juillet 2026 peut désormais l'être, sans qu'aucune modification physique n'ait été apportée au terrain lui-même : seul le classement réglementaire a changé.

Ce que ce nouveau zonage change en Seine-Maritime et dans l'Eure

Pour les propriétaires et les professionnels de l'immobilier normands, cette actualisation appelle une vigilance particulière. Un terrain vendu sans étude de sol G1 en 2024 ou en 2025 parce qu'il se situait alors en zone faiblement exposée peut aujourd'hui relever d'un classement moyen ou fort au titre du nouveau zonage, notamment dans les secteurs de plateau où la présence d'argile à silex est ancienne et documentée. Il est donc essentiel, avant toute promesse de vente signée à compter du 1er juillet 2026, de vérifier le classement actualisé de la parcelle sur le site officiel Géorisques, et de ne pas se fier à une vérification effectuée avant cette date. Cette situation concerne en particulier les compromis en cours de négociation ou de rédaction : un notaire ou un professionnel de l'immobilier qui aurait constitué un dossier de diagnostics avant l'entrée en vigueur du nouveau zonage a tout intérêt à recontrôler la situation de la parcelle avant la signature définitive, afin d'éviter qu'une vente ne soit fragilisée a posteriori par l'absence d'une étude désormais obligatoire.

Le rôle du géomètre-expert aux côtés du bureau d'études géotechniques

L'étude de sol G1 relève, par nature, de la compétence du bureau d'études géotechniques, seul habilité à réaliser les sondages et les analyses de laboratoire qui permettent de caractériser la nature du sol. Le rôle du géomètre-expert se situe en amont et en complément de cette mission : il intervient pour délimiter précisément le terrain concerné par la vente, garantir l'assiette foncière sur laquelle portera l'étude géotechnique, et coordonner les différents intervenants d'un projet de construction ou de division parcellaire. Cette articulation entre les deux professions est d'autant plus importante lorsque la vente porte sur une partie de parcelle issue d'une division récente, où l'assise exacte du terrain doit être clairement établie avant que le bureau d'études ne puisse positionner ses sondages avec pertinence. GEO SEINE travaille ainsi en coordination avec des bureaux d'études géotechniques référencés pour orienter ses clients vers l'interlocuteur adapté, dans le respect des compétences propres à chaque profession.

Anticiper plutôt que subir un contentieux

L'absence d'étude de sol G1 lorsque celle-ci est requise expose le vendeur à un risque juridique réel : l'acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur, solliciter la résolution de la vente ou une diminution du prix, voire obtenir la prise en charge de désordres ultérieurs si le lien avec l'absence d'information géotechnique est établi. Pour un notaire, intégrer systématiquement la vérification du zonage RGA actualisé dans la check-list préalable à toute vente de terrain constructible en Seine-Maritime et dans l'Eure constitue désormais une précaution incontournable, au même titre que les autres diagnostics obligatoires. Pour les propriétaires qui envisagent de vendre un terrain dans les prochains mois, mieux vaut anticiper cette démarche plutôt que de découvrir l'obligation au moment de la signature du compromis, ce qui retarderait la transaction. GEO SEINE se tient à la disposition des propriétaires, notaires et professionnels de l'immobilier normands pour faire un point sur la situation d'une parcelle au regard de ce nouveau zonage et les orienter vers les démarches adaptées.

Ce renouvellement de la cartographie nationale rappelle que l'obligation d'étude de sol n'est pas figée dans le temps : elle évolue avec la connaissance scientifique du risque et avec l'expérience accumulée sur les sinistres passés. Dans ce contexte mouvant, la vérification systématique du zonage applicable à la date de signature, et non à une date antérieure, devient un réflexe professionnel indispensable pour sécuriser toute transaction foncière en Normandie.