Géomètre-expert dans les Monts du Roumois : bornage, division et implantation à proximité d'Elbeuf

À treize kilomètres au nord-ouest d'Elbeuf, siège du cabinet GEO SEINE, la commune des Monts du Roumois est née le 1er janvier 2017 de la fusion de trois villages, Berville-en-Roumois, Bosguérard-de-Marcouville et Houlbec-près-le-Gros-Theil. Elle appartient à la Communauté de communes Roumois Seine, un territoire de quarante communes qui s'étend entre la vallée de la Seine et le plateau du Roumois, pays de bocage vallonné, de vergers et de boisements. Cette proximité immédiate avec le siège du cabinet en fait un secteur d'intervention naturel pour GEO SEINE, qui y accompagne propriétaires, exploitants, notaires et professionnels de l'immobilier dans leurs projets de bornage, de division et de construction.

Le Roumois est traditionnellement associé aux vergers de pommiers et aux pâtures qui ponctuent un relief de plateau entaillé de vallons, entre la Seine au sud et la vallée de la Risle à l'ouest. Cette diversité de paysages, entre parcelles agricoles, boisements et hameaux dispersés, se traduit par une grande variété de configurations foncières auxquelles le géomètre-expert doit s'adapter au cas par cas.

Un territoire en transition urbanistique, du PLU communal au futur PLUi Roumois Seine

Compétente en matière de plan local d'urbanisme depuis sa création le 1er janvier 2017, la Communauté de communes Roumois Seine a engagé l'élaboration d'un plan local d'urbanisme intercommunal destiné à couvrir l'ensemble de ses quarante communes. Une exposition itinérante présentée sur le territoire d'avril à septembre 2024 a permis d'exposer aux habitants l'intérêt de la démarche et l'état d'avancement de la procédure, et un marché pour la finalisation du document a été attribué en juillet 2026. Le PLUi n'est toutefois pas encore approuvé à ce jour.

Dans l'attente de cette approbation, ce sont les documents d'urbanisme communaux antérieurs, plans locaux d'urbanisme communaux ou cartes communales, qui restent applicables. Pour une commune nouvelle comme Les Monts du Roumois, née de la fusion de trois villages historiques, cette situation transitoire peut se traduire par la coexistence de règles distinctes selon que la parcelle concernée se situe sur l'ancien territoire de Berville-en-Roumois, de Bosguérard-de-Marcouville ou de Houlbec-près-le-Gros-Theil. Avant tout projet de construction, de division ou de changement de destination, il est donc indispensable de vérifier précisément quel document d'urbanisme s'applique à la parcelle concernée, une étape que le géomètre-expert intègre systématiquement à ses missions de conseil préalable.

En pratique, il est recommandé de consulter le service urbanisme de la mairie ou de la Communauté de communes Roumois Seine avant tout achat ou projet, afin de connaître précisément le document applicable à la parcelle. Le géomètre-expert complète cette démarche par un relevé topographique qui permet de croiser la position exacte des limites de propriété avec le zonage en vigueur, une vérification particulièrement utile dans un secteur où plusieurs documents communaux coexistent encore.

Le bornage en secteur de bocage vallonné

Le bornage, régi par l'article 646 du code civil, prend une dimension particulière dans un paysage de bocage comme celui du Roumois. Les limites de propriété y reposent fréquemment sur des haies, des talus ou des fossés dont l'implantation remonte parfois à plusieurs générations, sur un relief vallonné qui complique la prise de mesures directes et impose des méthodes topographiques adaptées, nivellement, rattachement au système de référence géodésique, voire relevé par drone sur les parcelles les plus étendues ou les plus difficiles d'accès. La disparition progressive de certaines haies bocagères, sous l'effet du remembrement ou de l'évolution des pratiques agricoles, a par ailleurs pu faire perdre à certaines limites leur repère visible sur le terrain.

Cette configuration renforce l'intérêt d'un bornage contradictoire réalisé par un géomètre-expert, seul professionnel habilité à dresser un procès-verbal opposable aux propriétaires actuels et à leurs successeurs. Qu'il s'agisse de sécuriser une vente, de clarifier une limite contestée entre voisins ou de préparer un partage successoral, cette démarche évite qu'un doute sur l'emplacement exact d'une limite ancienne ne vienne compromettre une opération patrimoniale engagée des années plus tard.

Diviser ou transmettre un bien dans une commune nouvelle

La création de la commune des Monts du Roumois en 2017 n'a pas fait disparaître les repères cadastraux antérieurs : les sections cadastrales continuent de faire référence aux territoires historiques de Berville-en-Roumois, de Bosguérard-de-Marcouville et de Houlbec-près-le-Gros-Theil. Cette persistance a une incidence directe sur les recherches d'antériorité menées par le géomètre-expert lors d'une division parcellaire ou d'un document d'arpentage : la reconstitution de l'historique d'une parcelle, indispensable pour sécuriser une transmission, suppose de recouper les données de l'ancien découpage communal avec le cadastre actuel.

Comme dans tout secteur à dominante rurale, la cession d'une parcelle à vocation agricole peut par ailleurs relever du droit de préemption de la SAFER, la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural, encadré par le code rural et de la pêche maritime. Le géomètre-expert n'intervient pas sur l'appréciation de ce droit, qui relève du notaire, mais son travail de bornage et de division en amont conditionne la fiabilité du dossier transmis et limite le risque de contestation ultérieure, notamment dans le cadre d'un partage entre héritiers.

Implanter ou transformer un bâtiment à proximité d'Elbeuf

Les projets de construction ou d'extension dans les communes du Roumois, qu'il s'agisse d'un bâtiment agricole, d'une habitation ou d'une transformation d'un corps de ferme existant, restent soumis aux règles de recul, de hauteur et d'emprise au sol fixées par le document d'urbanisme en vigueur sur la parcelle concernée. Le géomètre-expert établit le plan d'implantation qui matérialise sur le terrain, à partir du permis de construire accordé, les limites exactes de l'emprise autorisée, une étape déterminante pour éviter tout empiétement sur une parcelle voisine ou toute non-conformité constatée à l'achèvement des travaux.

Le changement de destination d'anciens bâtiments agricoles, granges, pressoirs à cidre ou corps de ferme typiques du Roumois, en habitation ou en gîte, obéit à des règles particulières fixées par le document d'urbanisme applicable et suppose, selon les cas, l'avis de la commission départementale compétente. Un relevé précis du bâti existant, réalisé par le géomètre-expert, constitue un préalable indispensable à toute étude de faisabilité.

La proximité immédiate des Monts du Roumois avec Elbeuf, siège du cabinet GEO SEINE, permet d'assurer un suivi de chantier réactif, du piquetage initial jusqu'au récolement final, un atout appréciable pour les maîtres d'ouvrage comme pour les entreprises du bâtiment qui interviennent sur ce secteur.

L'accompagnement de GEO SEINE dans le Roumois

Basé à Elbeuf, à quelques kilomètres seulement des Monts du Roumois, le cabinet GEO SEINE connaît de longue date les spécificités de ce territoire de bocage, ses documents d'urbanisme en transition et les particularités cadastrales héritées de la fusion communale de 2017. Cette proximité s'ajoute à une présence déjà établie dans le secteur, avec des interventions régulières à Bourgtheroulde et à Tourville-la-Rivière, communes voisines rattachées au même bassin de vie.

Qu'il s'agisse de sécuriser une vente par un bornage, d'anticiper un partage successoral, de vérifier la faisabilité d'un projet de construction ou de matérialiser l'implantation d'un nouveau bâtiment, le géomètre-expert constitue un interlocuteur technique de proximité, aux côtés du notaire, dès les premières étapes du projet. GEO SEINE se tient à la disposition des propriétaires et professionnels des Monts du Roumois et du territoire Roumois Seine pour tout projet nécessitant un diagnostic foncier ou une intervention sur le terrain.