Étude de sol G1 avant la vente d'un terrain : quel rôle pour le géomètre-expert en Seine-Maritime et dans l'Eure ?

Fissures en façade, portes qui coincent, dallages qui se déforment : ces désordres, fréquents dans les constructions normandes, trouvent souvent leur origine dans le comportement des sols argileux, qui gonflent lorsqu'ils s'humidifient et se rétractent lorsqu'ils s'assèchent. Pour limiter ce risque, la loi impose depuis plusieurs années une étude géotechnique préalable à la vente de certains terrains constructibles. Un zonage réglementaire élargi, entré en vigueur au 1er juillet 2026, vient encore d'étendre cette obligation à une partie plus large du territoire, y compris en Seine-Maritime et dans l'Eure. GEO SEINE fait le point sur cette obligation et sur le rôle, souvent mal compris, que le géomètre-expert y joue aux côtés du bureau d'études géotechniques.

Le retrait-gonflement des argiles, un risque bien identifié en Normandie

Le retrait-gonflement des argiles, désigné par le sigle RGA, désigne le phénomène par lequel certains sols argileux changent de volume selon leur teneur en eau. En période de sécheresse, l'argile se rétracte et le sol se tasse localement, ce qui peut déstabiliser les fondations d'un bâtiment ; à l'inverse, un sol qui se réhumidifie peut gonfler et exercer une pression sur les ouvrages enterrés. Ces mouvements différentiels, souvent lents et peu spectaculaires, sont à l'origine d'une part importante des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles en France depuis une vingtaine d'années.

Les plateaux normands, marqués par des formations de limons et d'argiles à silex, ne sont pas épargnés par ce phénomène, en particulier lorsque des épisodes de sécheresse plus fréquents accentuent le contraste entre périodes humides et périodes sèches. C'est ce constat, à l'échelle nationale, qui a conduit le législateur à imposer une meilleure connaissance du sol avant la construction, en particulier lors de la vente d'un terrain destiné à être bâti.

Ce qu'impose la loi ELAN : une étude géotechnique G1 avant la vente d'un terrain constructible

L'article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, précisé par le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 et applicable depuis le 1er octobre 2020, impose au vendeur d'un terrain non bâti à usage constructible, situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, de fournir à l'acquéreur une étude géotechnique préalable, dite étude de sol G1. Cette obligation pèse exclusivement sur le vendeur et doit en principe être satisfaite avant la signature de l'avant-contrat, l'étude étant ensuite annexée à la promesse ou au compromis de vente. Sa durée de validité est de trente ans, sauf modification substantielle du terrain.

Le zonage qui déclenche cette obligation vient d'être révisé : un arrêté du 9 janvier 2026, applicable depuis le 1er juillet 2026, actualise la carte d'exposition au retrait-gonflement des argiles et porte la part du territoire national concerné d'environ 48 % à 55 %. Concrètement, des parcelles auparavant classées en zone faible, et donc hors du champ de l'obligation, peuvent désormais relever d'une zone moyenne ou forte, ce qui élargit le nombre de ventes concernées, y compris sur des secteurs normands où le zonage précédent n'imposait pas systématiquement cette étude.

G1, G2 : deux missions géotechniques distinctes, à ne pas confondre

La norme NF P 94-500, qui encadre les missions géotechniques, distingue plusieurs étapes successives. La mission G1, réalisée en amont, se limite à une première connaissance du site : elle identifie les risques géotechniques principaux, dont le retrait-gonflement des argiles, sans dimensionner les fondations d'un projet précis. C'est cette mission, dans sa déclinaison dite G1 PGC, que la loi ELAN impose au vendeur. La mission G2, réalisée ensuite par le futur constructeur une fois son projet défini, approfondit l'analyse pour dimensionner concrètement les fondations et les techniques constructives adaptées au sol. Une étude G5, enfin, correspond à un diagnostic réalisé après un sinistre, pour en identifier l'origine.

Cette distinction a une conséquence pratique importante : l'étude G1 fournie lors de la vente ne dispense pas l'acquéreur de faire réaliser une étude G2 avant de construire. Elle informe sur la nature du risque à l'échelle du terrain, mais ne remplace pas l'étude de conception qui conditionne le choix des fondations.

Le rôle du géomètre-expert : une intervention technique en amont, distincte du diagnostic géotechnique

Contrairement à une confusion fréquente, le géomètre-expert ne réalise pas lui-même l'étude géotechnique : cette mission relève d'un bureau d'études spécialisé, seul habilité à interpréter la nature et le comportement des sols. Le géomètre-expert intervient néanmoins à plusieurs étapes qui conditionnent la qualité et la fiabilité de la démarche. Il établit d'abord le bornage qui définit précisément les limites du terrain objet de la vente, périmètre sur lequel portera l'étude géotechnique : une étude réalisée sur des limites imprécises perd une partie de sa valeur juridique.

Il fournit ensuite le plan topographique et le nivellement altimétrique du terrain, rattachés au système de référence national, données que le bureau d'études géotechniques utilise pour situer précisément ses sondages et interpréter leurs résultats en fonction du relief réel. Sur le terrain, c'est également le géomètre-expert qui implante physiquement les points de sondage prescrits par le géotechnicien, avec la précision et le rattachement géométrique nécessaires pour que les résultats soient exploitables et reproductibles. Cette coordination en amont, entre vendeur, notaire, bureau d'études et géomètre-expert, permet d'éviter les délais et les reprises qui surviennent lorsque chaque intervenant travaille sur des repères différents.

Conséquences pratiques pour les propriétaires vendeurs et les notaires normands

Pour un propriétaire qui envisage de vendre un terrain à bâtir en Seine-Maritime ou dans l'Eure, la première étape consiste à vérifier la zone d'exposition de la parcelle sur la carte réglementaire, disponible sur le site public Géorisques et actualisée au 1er juillet 2026. Un terrain jusque-là classé hors obligation peut désormais s'y trouver soumis, ce qui justifie une vérification systématique avant toute mise en vente, même pour des propriétaires ayant déjà consulté cette information par le passé. Anticiper la commande de l'étude G1, en s'appuyant sur un bornage et un relevé topographique à jour, évite de retarder la signature de l'avant-contrat : les délais d'intervention d'un bureau d'études géotechniques, souvent de plusieurs semaines en période de forte demande, doivent être intégrés dès la décision de mise en vente plutôt qu'une fois un acquéreur trouvé.

Pour les notaires, la vigilance porte sur la présence effective de l'étude G1 au dossier lorsque la parcelle est concernée, ainsi que sur sa cohérence avec les limites de propriété réellement bornées. Une vente conclue sans cette étude, alors que le terrain y est soumis, expose à un risque de nullité ou de mise en cause de la responsabilité du vendeur, un point d'autant plus sensible que l'élargissement du zonage au 1er juillet 2026 fait entrer de nouvelles parcelles dans le champ de l'obligation sans que les propriétaires en soient nécessairement informés.

Anticiper la coordination entre géomètre-expert et bureau d'études

L'étude de sol G1 n'est pas une simple formalité administrative : elle répond à un risque réel, particulièrement présent sur les sols argileux normands, et son champ d'application vient de s'élargir de façon significative. Si le diagnostic géotechnique reste l'affaire du bureau d'études spécialisé, sa fiabilité dépend directement de la qualité des données topographiques et foncières sur lesquelles il s'appuie. Le cabinet GEO SEINE accompagne propriétaires, notaires et bureaux d'études géotechniques en Seine-Maritime et dans l'Eure pour sécuriser cette phase amont : bornage, plan topographique et implantation des sondages, préalables indispensables à une étude de sol exploitable.